Louer ou acheter

À tous les jours, nos gérants résidents reçoivent des demandes de renseignement au sujet d’annonces d’institutions financières offrant de l’aide pour l’achat de maisons, de maisons préfabriquées ou de condominiums. À cet effet, nous avons préparé ce texte pour vous informer qu’il est plus avantageux de louer que d’acheter une maison dans le but d’investir pour l’avenir.

Les coûts associés à l’achat

Actuellement, dans la région du Grand Moncton, une maison se vend en moyenne à 90 000 $. Il faut un paiement initial de 5 % ou de 4 500 $. La plupart des institutions financières exigent l’approbation de la SCHL lorsqu’on fait un versement initial de 5% et ce processus coûte 3 200 $. On ajoute habituellement cette somme à l’hypothèque ce qui donne un total de 88 700 $.  Les taux d’intérêt hypothécaire sont présentement de 6,5 % pour une durée de 5 ans.  Cela équivaut à des paiements mensuels de 656,82 $ pendant 20 ans, pourvu que le taux d’intérêt  hypothécaire n’augmente pas après 5 ans.  Impatients, la plupart des nouveaux acheteurs s’en tiennent à ces calculs. Regardons plus en détail les faits.

Voici d’autres frais qu’il faut payer à l’achat :

1. Frais juridiques – 575 $, débours – 200 $ et les droits de cession immobilière – 225 $, pour un total de 1 000 $;

2. Certificat d’arpentage – 500 $;

3. Frais associés à la demande de prêt hypothécaire – 75 $;

4. Évaluation foncière – 200 $;

5. Appareils électroménagers, neufs ou usagés;

6. Impôt foncier et coûts associés aux ajustements de l’eau et des égouts;

7. Couvre-fenêtres;

8. Frais de déménagement;

9. Frais d’activation pour le câble, la télévision et l’électricité;

10. Coûts divers :  tondeuse, pelle, râteau, peinture et matériel de peinture, échelle, outils, etc.

Vous pourriez devoir faire un investissement initial de 9 000 $ à 10 000 $.

Les dépenses mensuelles associées à l’achat d’une maison

Une fois la maison achetée, il faut commencer à payer les frais mensuels qui y sont associés, comme l’eau, les égouts, les impôts fonciers et l’assurance.  Puis, été, automne ou hiver, on doit entretenir le terrain, tondre le gazon, nettoyer le parterre et  déneiger. Ce sont toutes des tâches que l’on doit faire et pour lesquelles on a parfois besoin d’équipement coûteux. De plus, il y a tout l’entretien associé à la maison même.

Si le propriétaire fait lui-même ces tâches pour diminuer les coûts, il aura moins de temps libre.  Cependant, s’il embauche quelqu’un pour les faire, cela représente un coût additionnel. D’une façon ou l’autre, on devrait considérer ces coûts avant l’achat.   Faisons une analyse des 8 dépenses mensuelles essentielles :

 *    Chauffer une maison coûte beaucoup plus que chauffer un appartement.  En moyenne, la différence est de 70 $ par mois.

**   Le coût des réparations et de l’entretien varie selon l’âge de la maison.  Une maison plus âgée aura peut-être besoin d’un nouveau toit, de nouvelles fenêtres, de portes, de revêtement, de tapis, d’une couche de peinture, etc.  D’autres coûts associés à une nouvelle maison peuvent inclure l’aménagement du paysage, le pavage de l’entrée, l’installation d’une allée, la construction d’une remise ou d’un garage, etc.  Si vous décidez de déneiger vous-même, vous devrez peut-être acheter une souffleuse.

Certaines personnes pourront argumenter que l’achat d’une maison préfabriquée ou d’un condominium constitue un meilleur investissement.  Par contre, les faits démontrent que tous les coûts fixes illustrés ci-dessus restent les mêmes, à l’exception des points1, 2 et 3.  De plus, les paiements mensuels au propriétaire de la subdivision finissent par coûter autant que des paiements hypothécaires sur une maison de 80 000 $.  Toutefois, la valeur de revente d’une maison préfabriquée ou d’un condominium est beaucoup moindre que celle d’une maison.  Vous payez aussi très cher en ayant votre demeure sur la propriété d’un autre pendant 20 ans.

Les épargnes peuvent s’accumuler.

Que signifie pour vous épargner 445 $ par mois comme locataire?  Pour certains cela peut vouloir dire une nouvelle auto, un voyage ou toute autre dépense mensuelle.

Examinons un plan d’investissement.  Investir 445 $ par mois à un intérêt de 8 % pendant 20 ans vous donnera une somme de 263 860 $. Investir 445 $ par mois pendant 20 ans dans des fonds  communs de placement, qui ont rapporté en moyenne 12 % d’intérêt dans la dernière décennie, vous donnera 444 620 $. En comparaison, la revente d’une maison de 90 000 $ ne rapporterait jamais de tels montants. 

Le marché immobilier a à peine gardé sa valeur lors des reventes des derniers 10 ans.  À la grande surprise de plusieurs, il en coûtera 1 500 $ pour se décharger de sa maison si l’on doit la vendre après 2 ans en raison de difficultés financières, de maladie, d’une mutation, d’un divorce, d’un décès ou de la perte de son emploi. S’il reste 84 500 $ à payer sur une hypothèque et qu’on reçoit 90 000 $ pour sa maison, on devra quand même payer 6 500 $ en frais immobiliers et 700 $ en frais de clôture.  Ainsi, les coûts associés au fait d’être propriétaire plutôt que locataire  pendant ces 2 ans dépasseront 20 000 $.  En voici ’explication :

Lorsqu’on examine tous les faits, on se rend compte que l’achat d’une maison n’est pas un investissement sûr pour l’avenir.  En louant un appartement, on profite des soirées et des fins de semaines libres.  On n’a plus à pelleter de la neige, à tondre le gazon, à peinturer et à effectuer des réparations à la maison.  On peut donc passer son temps avec la famille et les amis, tout en regardant croître ses investissements. 

Pourquoi demeurer en appartement coûte moins

Certains se demandent peut-être pourquoi je fais affaire dans le domaine des propriétés si les coûts sont si élevés.  La réponse est très simple.  Il est plus rentable de construire des immeubles à appartements, d’augmenter le plus  possible l’usage que nous faisons du terrain et de répartir les coûts d’opération sur plusieurs unités plutôt qu’une. Selon ma philosophie personnelle, un propriétaire responsable réinvestit ses profits afin de maintenir des normes d’excellence.  En mettant l’accent sur des immeubles à appartements pour offrir un service de qualité supérieure, je suis conscient que je réponds  aux besoins primaires de mes résidents et de la communauté.  Mes clients peuvent ainsi profiter des avantages financiers et d’un meilleur mode de vie.

 J’espère que ce texte vous a renseigné sur les faits associés à l’achat d’une maison dans le but d’investir. Je souhaite également qu’il vous aide à démystifier les renseignements incomplets et trompeurs des annonces tout en vous aidant à prendre des décisions informées et fondées sur les faits.

Je vous prie de croire à mes sentiments les meilleurs.

Aris Vautour, président

Les Entreprises Sira Ltée